La législation sur le déficit foncier a prévu plusieurs cas afin de faire profiter ses avantages à toutes personnes qui font un placement sous ce mécanisme fiscal. Comment alors profiter du déficit foncier en cas de mariage ou pacs ?
Le déficit foncier : les rappels utiles
Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un investisseur de déduire de son revenu global, la différence entre les loyers perçus et les charges déductibles. Pour que la déduction soit possible, il faut cependant que le résultat obtenu soit négatif. Ce résultat constitue le déficit foncier. Les charges déductibles sont les charges non financières (frais d’agence immobilière, les primes d’assurance, les charges de copropriété, taxes foncières, travaux d’entretien…). Les charges financières, surtout les intérêts d’emprunt, par contre ne sont pas des charges déductibles au revenu brut de l’investisseur.
La loi sur le déficit foncier impose à l’investisseur un plafond de 10 700 € par an lors de la déduction des déficits au revenu global. Si cette somme n’arrive pas à absorber le montant du déficit, la différence est reportable sur les revenus fonciers futurs de l’investisseur. L’investisseur dispose de 10 ans pour reporter le déficit foncier restant. Il est cependant à remarquer que l’utilisation du report du déficit ne peut se faire que sur des revenus fonciers positifs.
Concernant les intérêts d’emprunt, ils sont également déductibles des revenus fonciers futurs.
Cependant, pour pouvoir profiter de tous ces privilèges, l’investisseur devra respecter certaines contraintes. Ainsi, le déficit doit être constaté par le fisc à travers une déclaration fait par l’investisseur. Les loyers perçus doivent aussi être déclarés sous le régime réel. L’investissement doit se porter sur un logement, à usage d’habitation, ayant subi des travaux et qui sont mis en location pour au moins trois ans.
La mise en œuvre du déficit foncier permet de se constituer un patrimoine tous en bénéficiant d’une économie d’impôt.
Le déficit foncier en cas de divorce ou de pacs
Le principe : imposition commune
Lorsque deux personnes s’unissent par le lien du mariage ou en optant pour un pacte civil de solidarité (PACS), ils sont soumis, dès la déclaration de l’union à une imposition commune de leurs revenus. Dans cette situation, les déficits fonciers constatés et déclarés sont imputables en suivant les conditions du droit commun. Si avant leurs changements de situation, ils ont eu un déficit reportable à leurs actifs, alors ce déficit peut être reporté sur la déclaration de l’imposition du couple.
L’exception : imposition séparée
Si après un changement de situation (mariage ou au pacs), les conjoints ont opté pour une imposition séparée, l’imposition de chaque conjoint comprendra le déficit foncier lié à la gestion des biens propres et la moitié des déficits fonciers relatifs aux immeubles communs à la condition qu’une répartition différente ne soit prouvée pour ces biens communs.
Concernant le report du déficit antérieur au mariage ou au pacs, mais qui continue encore d’être en vigueur, ils sont imputables, à due concurrence par celle ou celui qui les a constatés.